Hallo, hier ist Patrick.
Um zu vermeiden, eine günstige, aber unverkäufliche Immobilie zu kaufen, solltest du vor einem Angebot die tatsächliche Nachfrage, die Lage und die Wiederverkaufsbedingungen prüfen.
Ein niedriger Preis kann umfangreiche Renovierungsarbeiten, eine geringe Mietnachfrage oder einen zu kleinen Markt verschleiern. Ziel ist nicht, so günstig wie möglich zu kaufen, sondern die Liquidität der Immobilie und die Rentabilität zu sichern.
Sofort erledigen
- Vergleiche tatsächlich abgeschlossene Verkäufe im Viertel, nicht nur die Angebotspreise.
- Prüfe die Mietnachfrage anhand vergleichbarer Inserate und Gesprächen mit lokalen Fachleuten.
- Prüfe den Zustand der Immobilie, die Gemeinschaftsbereiche und absehbare Renovierungsarbeiten.
- Prüfe mehrere Wiederverkaufsszenarien: an einen Eigennutzer, an einen Investor oder nach einer Renovierung.
- Lege deinen Höchstpreis fest und berücksichtige dabei Gebühren, Renovierungsarbeiten, Fristen und einen Sicherheitspuffer.
Für eine schwer verkäufliche Wohnung gibt es nicht immer keine Lösung: Zunächst musst du verstehen, was potenzielle Käufer abschreckt. Diese Ansätze zur Cashflow-Generierung mit einer schwierigen Immobilie und zur rentablen Nutzung eines ungewöhnlichen Grundstücks zeigen, warum der Preis allein nicht ausreicht, um ein Geschäft zu beurteilen.
Der Kaufpreis allein sagt nichts über das Immobilienrisiko aus
Ein Preis unter dem Marktpreis kann auf eine Gelegenheit hindeuten, aber auch auf einen dauerhaften Mangel: eine laute Straße, eine heruntergekommene Eigentümergemeinschaft, eine schwierige Erreichbarkeit oder eine Wohnung, die nicht zu den lokalen Bedürfnissen passt. Wenn diese Hindernisse die Zahl der Käufer verringern, kann der Wiederverkauf lange dauern und starke Preisverhandlungen erfordern.
Stell dir Léa vor, die eine Wohnung entdeckt, die 15 % unter dem Preis vergleichbarer Objekte angeboten wird. Bei der Besichtigung werden umfangreiche Renovierungsarbeiten sichtbar, während im Gebäude nur selten Wohnungen verkauft wurden. Der Preisunterschied gleicht das Risiko und die Unsicherheit bezüglich der Verkaufsdauer nicht unbedingt mehr aus.
Prüfe die Liquidität der Immobilie, bevor du unterschreibst
Die Liquidität einer Immobilie hängt davon ab, wie viele potenzielle Käufer an ihr interessiert sein könnten, ob sie den Kauf finanzieren können und wie lange der Verkaufsabschluss voraussichtlich dauert. Eine standardmäßige, gut gelegene und ordentlich gepflegte Wohnung spricht in der Regel mehr Interessenten an als eine sehr spezielle Immobilie.
Um diesen Punkt einzuschätzen, solltest du ähnliche Inserate, deren Online-Präsenzdauer und tatsächlich abgeschlossene Verkäufe beobachten. Analysetools und KI können dabei helfen, Preisunterschiede zu erkennen oder Gebiete zu vergleichen, ersetzen aber weder die Besichtigung noch die Prüfung lokaler Verkaufstransaktionen.
Signale, die deinen Höchstpreis senken sollten
| Beobachtetes Signal | Warum es wichtig ist | Sinnvolle Prüfung |
|---|---|---|
| Wenige vergleichbare Verkäufe | Die Nachfrage könnte gering sein oder die Immobilien könnten schwer zu finanzieren sein. | Sieh dir die jüngsten Verkäufe an und hole die Einschätzung mehrerer Fachleute ein. |
| Hohe Nebenkosten oder Renovierungskosten | Sie schmälern die Rentabilität und verringern die Zahl interessierter Käufer. | Prüfe die Protokolle der Eigentümergemeinschaft und hole Kostenvoranschläge ein. |
| Ungewöhnlicher Grundriss | Ein unpraktischer Grundriss schränkt die Nutzungsmöglichkeiten ein. | Prüfe, wie leicht sich die Räume gestalten lassen und ob sie für lokale Interessenten attraktiv sind. |
| Unsichere Mietnachfrage | Ein längerer Leerstand belastet die Rendite und den späteren Verkaufspreis. | Vergleiche die Mieten und die Vermietungsdauer ähnlicher Immobilien. |
Ein einzelnes Signal muss nicht zwangsläufig gegen den Kauf sprechen. Mehrere kombinierte Schwächen – etwa umfangreiche Renovierungsarbeiten, eine instabile Eigentümergemeinschaft und geringe Nachfrage – sollten jedoch dazu führen, den Preis neu zu bewerten oder vom Kauf Abstand zu nehmen.
Vermeide den häufigen Fehler: zu glauben, ein hoher Preisnachlass garantiere Rentabilität
Eine günstiger gekaufte Immobilie ist nicht automatisch rentabel. Die Berechnung muss den Kaufpreis, die Erwerbsnebenkosten, Renovierungsarbeiten, Nebenkosten, Steuern und einen möglichen Zeitraum ohne Mieter berücksichtigen.
Ein einfaches Beispiel: Eine Wohnung, die für 100.000 Euro gekauft wird und 25.000 Euro Renovierungskosten sowie 10.000 Euro Gebühren verursacht, kostet insgesamt 135.000 Euro – noch ohne laufende Kosten. Wenn der realistische Wiederverkaufspreis bei etwa 130.000 Euro liegt, schützt der anfängliche Preisnachlass die Investition nicht.
Prüfe auch den Zustand der Immobilie und ihre Umgebung
Beschränke dich nicht auf das Innere der Wohnung. Prüfe das Dach, die Fassaden, die gemeinschaftlich genutzten Anlagen, mögliche Belästigungen und Stadtentwicklungsprojekte, die die Attraktivität des Gebiets verändern könnten.
Vergleiche bei der Mietnachfrage die angegebenen Mieten mit den tatsächlich erzielten Mieten. Eine zu optimistische Schätzung kann aus einer theoretischen Rendite schon in den ersten Monaten ein Defizit machen.
Ein Verfahren in 3 Schritten, bevor du ein Angebot machst
- Ermittle einen vertretbaren Marktpreis. Vergleiche mehrere jüngere Verkäufe von Immobilien mit ähnlicher Fläche, ähnlichem Zustand und ähnlicher Lage. Lass Inserate außer Acht, für die sich noch kein Käufer gefunden hat.
- Berechne die Gesamtkosten und verschiedene Szenarien. Berücksichtige Renovierungsarbeiten, Gebühren, Nebenkosten und einen Puffer für Unvorhergesehenes. Berechne die Rendite anhand vorsichtig angesetzter Mieten und schätze dann einen schnellen Wiederverkauf sowie einen Wiederverkauf unter günstigen Bedingungen ein.
- Entscheide anhand einer klaren Ausstiegsregel. Ermittle potenzielle Käufer, notwendige Verbesserungen und den Preis, zu dem du ohne eine erwartete Marktentwicklung weiterverkaufen könntest. Wenn kein realistisches Szenario funktioniert, lass die Finger davon.
Mit dieser Methode wird aus dem Gefühl, ein Schnäppchen gemacht zu haben, eine überprüfbare Entscheidung. Eine gute Immobilieninvestition ist nicht einfach eine Immobilie, die günstig gekauft wird, sondern eine, die mehrere Möglichkeiten zur Vermietung und zum Wiederverkauf bietet.
Fragen, die du dir vor dem Kauf einer schwer verkäuflichen Immobilie stellen solltest
Wie lässt sich erkennen, ob eine Wohnung unverkäuflich zu werden droht?
Achte auf wenige vergleichbare Verkäufe, lange Vermarktungszeiten, dauerhafte Mängel und eine begrenzte Nachfrage. Berücksichtige mehrere Indikatoren, statt dich auf ein einzelnes Inserat zu verlassen.
Kann eine renovierungsbedürftige Immobilie trotzdem ein gutes Geschäft sein?
Ja, wenn die Renovierungsarbeiten veranschlagt und durchführbar sind und der Kaufpreis sie ausgleicht. Prüfe auch, ob die renovierte Wohnung einer tatsächlichen Nachfrage zur Vermietung oder zum Wiederverkauf entsprechen wird.
Welche Rolle sollte die Mietnachfrage bei der Analyse spielen?
Anhand der Mietnachfrage lassen sich Leerstandszeiten, eine realistische Miethöhe und das Interesse eines künftigen Investors einschätzen. Vergleiche nahegelegene und ähnliche Wohnungen statt zu allgemeiner Durchschnittswerte.
Kann künstliche Intelligenz einen schlechten Kauf erkennen?
Sie kann den Datenvergleich erleichtern und Auffälligkeiten melden, garantiert aber nicht die Qualität einer Investition. Besichtigungen, Unterlagen der Eigentümergemeinschaft und die Analyse des lokalen Marktes bleiben unverzichtbar.
Ich hoffe, diese Tipps waren hilfreich für dich. Bis bald! — Patrick