Hallo zusammen, hier ist Patrick. Für den Anfang solltest du einen Stellplatz bevorzugen, wenn es in deiner Gegend an Parkmöglichkeiten mangelt, einen Kellerraum, wenn Stauraum gefragt ist, und eine Einzimmerwohnung, wenn dein Budget und deine zeitlichen Kapazitäten für die Verwaltung größer sind. Die richtige Wahl hängt vor allem von der lokalen Nachfrage, den Kosten und der Zeit ab, die du deiner Immobilieninvestition widmen kannst. Ein niedriger Kaufpreis allein garantiert keine gute Mietrendite.
Das solltest du sofort tun:
- Suche nach vergleichbaren Mietangeboten im Viertel.
- Prüfe das Hausgeld, die Grundsteuer und beschlossene Baumaßnahmen.
- Besichtige das Objekt und teste die Zugänge, den Zustand und die tatsächliche Nutzbarkeit.
- Berechne die Rendite auf Basis der Gesamtkosten einschließlich Kaufnebenkosten.
- Plane eine Rücklage für Leerstand und Unvorhergesehenes ein.
Um die Anforderungen eines Stellplatzes und eines Kellerraums zu vergleichen, kannst du diesen Leitfaden zur Investition in einen Stellplatz oder Kellerraum lesen. Wenn du zwischen einer kleinen Wohnung und einem Wohnobjekt schwankst, ergänzt diese Einschätzung zum Studio oder Stellplatz als erste Immobilieninvestition die Überlegungen gut.
Kellerraum, Stellplatz oder Einzimmerwohnung: die Unterschiede für den Einstieg
Ein Stellplatz deckt den Bedarf an Parkmöglichkeiten. Ein Kellerraum dient als Stauraum. Eine Einzimmerwohnung hingegen bietet einem Mieter ein Zuhause: Sie kann höhere Mieteinnahmen erzielen, erfordert aber mehr Budget, Instandhaltung und Verwaltungsaufwand.
Im Allgemeinen sind Kellerraum und Stellplatz einfacher zu verwalten als eine Wohnung. Sie sind aber nicht automatisch rentabler: Die Kaufnebenkosten fallen bei einem kleinen Kauf stark ins Gewicht, und eine Einzimmerwohnung kann in einer gut gewählten Lage eine größere Nachfrage bedienen.
| Objekt | Hauptvorteil | Zu beachten | Geeignet für |
|---|---|---|---|
| Stellplatz | Oft einfache Verwaltung und konkreter Bedarf in dicht besiedelten Gebieten | Zugang, Abmessungen, Sicherheit und Entwicklung der lokalen Parksituation | Kleines Budget und Wunsch nach einer einfach zu verwaltenden Anlage |
| Kellerraum | Deckt den fehlenden Stauraum in manchen Gebäuden ab | Feuchtigkeit, Belüftung, Zugang und zulässige Nutzung | Investoren, die eine lokale Nachfrage nach Stauraum feststellen |
| Einzimmerwohnung | Wohnungsvermietungsmarkt und höhere potenzielle Miete | Renovierungsarbeiten, Verwaltung, Mietregeln und Energieeffizienz | Solideres Budget und Zeit für die Verwaltung einer Wohnung |
Für den Einstieg in Immobilien ist also nicht unbedingt das günstigste Objekt die beste Wahl. Entscheidend ist, dass ein sichtbarer Mietbedarf besteht und die Kosten tragbar bleiben.
Welche Mietrendite ist bei einem Kellerraum oder Stellplatz zu erwarten?
Die Renditen unterscheiden sich je nach Stadt, Zustand des Objekts und Nachfrage erheblich. Als grobe Orientierung kann ein Außenstellplatz in der Provinz eine Bruttorendite von etwa 7 bis 9 % erzielen, während ein gesicherter Parkplatz in einer Großstadt je nach Modell und Lage häufig bei rund 5 bis 7 % liegt.
Ein trockener, gut gelegener Kellerraum kann ebenfalls eine hohe Bruttorendite erzielen, in manchen angespannten Märkten bisweilen etwa 9 bis 13 %. Diese Spanne ist keine Garantie: Zugänglichkeit, Feuchtigkeit, Kosten und die Leichtigkeit, einen Mieter zu finden, machen einen großen Unterschied.
Berechne zuerst die Bruttorendite: Jahresmiete geteilt durch die Gesamtkosten des Erwerbs, anschließend mit 100 multipliziert. Ziehe danach nicht umlagefähige Kosten, Grundsteuer, Leerstandszeiten und Steuern ab, um die tatsächliche Immobilienrendite zu ermitteln.
Achte auf die Kaufnebenkosten: Bei einem kleinen Objekt können sie einen erheblichen Anteil des Kaufpreises ausmachen. Der Kauf mehrerer Garagen im Rahmen eines einzigen Kaufvertrags kann mitunter bestimmte Fixkosten bündeln, aber jeder Kauf sollte gemeinsam mit dem Notar durchgerechnet werden.
Ein konkretes Beispiel aus Angers
Ein Paket aus drei Garagen, das für 42 000 € gekauft wird und für das etwa 4 800 € Erwerbsnebenkosten anfallen, kommt auf Gesamtkosten von knapp 46 800 €. Bei Mieten von 95 € pro Monat und Garage belaufen sich die jährlichen Einnahmen auf etwa 3 420 €, was einer Bruttorendite von knapp 7,3 % entspricht.
Nach geschätzten jährlichen Kosten von 720 € sinkt die Rendite vor Steuern und Finanzierung auf rund 5,8 %. Dieses Beispiel zeigt, warum du die tatsächlichen Ausgaben prüfen solltest, bevor du dich auf die in einem Inserat angegebene Zahl verlässt.
„Die Rendite berechnet sich danach, was übrig bleibt, nicht danach, was versprochen wird.“ Bei einer kleinen Mietimmobilieninvestition bewahrt dich diese Regel vor vielen Enttäuschungen.
Die Einzimmerwohnung: höhere Einnahmen, aber mehr Aufwand
Eine Einzimmerwohnung kann infrage kommen, wenn dein Immobilienbudget den Kauf, die Nebenkosten, mögliche Renovierungsarbeiten und eine Liquiditätsreserve abdeckt. Dafür erhältst du Zugang zum Markt für Wohnraumvermietung, mit Mieten, die oft höher sind als bei einem Kellerraum oder Stellplatz.
Eine Wohnung bringt jedoch mehr Verantwortung mit sich: Instandhaltung der Ausstattung, Verwaltung von Ein- und Auszügen, besondere Regeln für die Wohnraumvermietung und Prüfung der Anforderungen an die Energieeffizienz. Prüfe vor dem Kauf die zulässige Miete in der Gegend und den Zustand der Wohnung – nicht nur ihr Potenzial auf dem Papier.
Eine Anekdote fasst das Risiko gut zusammen: Ein Anfänger kaufte einen günstigen Kellerraum, ohne die Belüftung zu prüfen. Die Feuchtigkeit schränkte die Nutzungsmöglichkeiten ein und machte die Vermietung deutlich schwieriger als gedacht.
Die Wahl nach Budget und Ziel treffen
Wenn dein Budget knapp ist und du wenig Zeit für die Verwaltung hast, solltest du dir zuerst Stellplätze und Keller ansehen – aber erst, nachdem du die Nachfrage im Viertel bestätigt hast. Wenn dein Budget höher ist und du eine Wohnung verwalten möchtest, vergleiche Einzimmerwohnungen und berücksichtige dabei Renovierungsarbeiten, Kosten und Mietregeln.
Ein Stellplatz kann dort sinnvoll sein, wo verfügbare Parkplätze immer knapper werden. Ein Kellerraum kann in einer Gegend, in der es den Wohnungen an Stauraum fehlt, die bessere Wahl sein. Eine Einzimmerwohnung kann besser zu einer Strategie mit Mieteinnahmen aus Wohnraum passen, sofern der Preis im Verhältnis zu den tatsächlich erzielten Mieten steht.
Die Drei-Schritte-Methode für einen sicheren ersten Immobilienkauf
- Schritt 1: Die Nachfrage überprüfen. Beobachte Inserate, vergleichbare Mieten und den Bedarf im Viertel. Prüfe bei einem Stellplatz den Parkdruck, bei einem Kellerraum den fehlenden Stauraum und bei einer Einzimmerwohnung die Mietnachfrage und die zulässigen Mieten.
- Schritt 2: Das Objekt und die Unterlagen prüfen. Sieh dir die Teilungserklärung, die Kosten und die Protokolle der Eigentümerversammlungen an. Prüfe die Zugänge und den Zustand des Objekts; ein Kellerraum sollte insbesondere trocken und ein Stellplatz leicht anzufahren sein.
- Schritt 3: Die Gesamtkosten berechnen. Addiere zum Kaufpreis die Kaufnebenkosten, die Grundsteuer, die laufenden Kosten, eine mögliche Finanzierung und einen Puffer für Leerstandszeiten. Erkundige dich bei einem Fachmann auch nach der passenden steuerlichen Behandlung der geplanten Vermietung, wenn der Fall besondere Umstände aufweist.
Die separate Vermietung eines Stellplatzes oder Kellerraums unterliegt nicht automatisch denselben Regeln wie ein Wohnraummietvertrag. Vertrag, Steuern und bei einem Stellplatz auch Fragen zur Mehrwertsteuer können von den konkreten Mietbedingungen abhängen: Am besten prüfst du das, bevor du deine Berechnung festlegst.
Fehler, die die Immobilienrendite schmälern können
- Bruttorenditen vergleichen, ohne die Kaufnebenkosten einzurechnen.
- Einen Kellerraum wählen, ohne Feuchtigkeit und Belüftung zu prüfen.
- Einen Stellplatz kaufen, der schwer zugänglich oder unpraktisch zu nutzen ist.
- Annehmen, dass sich eine Einzimmerwohnung leicht vermieten lässt, ohne das Viertel zu untersuchen.
- Beschlossene Baumaßnahmen, Grundsteuer oder Leerstandszeiten vergessen.
Bei einem ersten Kauf ersetzt die scheinbare Einfachheit keine gründliche Analyse. Ein günstiges, aber schlecht gelegenes oder mit hohen Kosten belastetes Objekt kann weniger interessant sein als ein teureres Objekt mit nachgewiesener Mietnachfrage.
Nützliche Fragen vor dem Einstieg
Ist ein Kellerraum oder Stellplatz einfacher zu verwalten als eine Einzimmerwohnung?
Im Allgemeinen ja: Es gibt weniger Ausstattung und Instandhaltungsaufwand als bei einer Wohnung. Dennoch solltest du den Zustand des Objekts, die Kosten, die Zugänge und die lokale Nachfrage im Auge behalten.
Welches Objekt eignet sich bei einem kleinen Immobilienbudget?
Ein Kellerraum oder Stellplatz kann weniger Kapital erfordern als eine Einzimmerwohnung. Vergleiche vor deiner Entscheidung immer die Gesamtkosten, die Kaufnebenkosten und die realistische Miete.
Kann ein Kellerraum in Wohnraum umgewandelt werden?
Nicht automatisch. Die Teilungserklärung, die Bauvorschriften und technische Einschränkungen können eine Umwandlung verbieten oder einschränken. Prüfe diese Punkte vor dem Kauf.
Welche Kennzahl sollte man zum Vergleich der Objekte heranziehen?
Beginne mit der Bruttorendite und berechne anschließend die Rendite nach Kosten, Grundsteuer, Leerstand, Finanzierung und Steuern. Die Nettorendite bietet einen aussagekräftigeren Überblick über die Mietrendite.
Danke, dass du bis hierher gelesen hast; Patrick